CBRE「ジャパンオフィスマーケットビュー 2026年第2四半期」13都市すべてでオフィス賃料が上昇　大阪は8期連続で過去最高、神戸の空室率は最低の0.8％

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全国のオフィス市場で、賃料上昇が鮮明になっています。

CBREの「ジャパンオフィスマーケットビュー 2026年第2四半期」によると、東京・大阪・名古屋と地方10都市の計13都市すべてで、オールグレードの想定成約賃料が前期を上回りました。

空室率は13都市のうち9都市で低下しました。東京と神戸では需要の受け皿となる空室が不足し、大阪・名古屋・さいたまでは、拡張や拠点集約、グレードアップ移転が空室消化を牽引しています。一方、札幌と福岡では新規供給によって空室率が上昇したものの、移転需要は底堅く推移しています。

全国13都市の空室率と想定成約賃料

2026年第2四半期のオールグレード指標を、空室率が低い順に並べました。

順位	都市	空室率	前期差	前年同期差	想定成約賃料	前期比	前年同期比
1	神戸	0.8％	▲0.4pt	▲1.2pt	13,340円／坪	＋2.8％	＋7.6％
2	東京	1.4％	▲0.1pt	▲1.1pt	24,930円／坪	＋2.9％	＋11.7％
3	さいたま	1.5％	▲1.2pt	＋0.8pt	21,490円／坪	＋4.4％	＋6.9％
4	大阪	1.8％	▲0.2pt	▲0.8pt	15,820円／坪	＋1.8％	＋8.7％
5	名古屋	2.0％	▲0.2pt	▲1.1pt	14,830円／坪	＋1.1％	＋3.9％
6	京都	2.5％	▲0.3pt	＋0.5pt	15,990円／坪	＋0.4％	＋3.6％
7	仙台	3.3％	▲0.3pt	▲0.7pt	12,320円／坪	＋1.5％	＋5.6％
8	札幌	4.1％	＋1.3pt	＋1.0pt	16,300円／坪	＋0.7％	＋1.2％
9	福岡	4.4％	＋0.9pt	▲0.2pt	16,850円／坪	＋1.0％	＋2.8％
10	横浜	4.7％	▲0.5pt	▲0.6pt	15,420円／坪	＋0.7％	＋3.4％
11	広島	6.4％	＋0.1pt	＋1.6pt	12,290円／坪	＋0.7％	＋2.3％
12	高松	6.9％	＋0.1pt	▲0.8pt	10,070円／坪	＋0.6％	＋2.1％
13	金沢	11.5％	▲0.6pt	▲1.3pt	10,830円／坪	＋0.2％	＋0.1％

空室率には大きな都市差がありますが、賃料は13都市すべてで上昇しました。物価や建物運営コストの上昇に対する理解が進み、テナントが従来より高い賃料を受け入れる傾向も強まっています。

関西3都市、それぞれ異なる需給構造

関西では大阪・神戸・京都のすべてで賃料が上昇しました。ただし、市場を押し上げている要因は異なります。

都市	現在の市場局面	主な特徴
大阪	空室率が約5年ぶりに2％を下回る	グレードアップや拡張移転が続き、高品質な物件を中心に賃料が上昇
神戸	空室率0.8％と極めてタイト	小型区画の消化が進み、市場全体で空室が不足
京都	直近では改善基調	空室率は前期比で低下し、賃料は緩やかに上昇

大阪は需要主導で空室を消化、梅田では坪4万円超も

大阪のオールグレード空室率は前期比0.2ポイント低下の1.8％となり、約5年ぶりに2％を下回りました。

今期は100坪前後の中小型区画を中心に移転が進みました。グレードAでは、自社ビルから築浅ビルへの大型移転によって空室が消化され、空室率は0.6ポイント低下の2.4％となっています。

グレードBでは、小規模な築古物件で縮小移転や撤退に伴う空室が発生した一方、比較的大型の物件では、オフィス環境の改善や拡張を目的とした移転が続きました。空室として市場に出る前に成約するケースもあり、条件の良い物件を中心に選択肢が狭まっています。

賃料は全グレードで8四半期連続して上昇し、過去最高値を更新しました。グレードAは前期比4.1％、前年同期比15.9％上昇の坪2万9,150円です。梅田では坪4万円を超える成約事例も出ています。

グレードBも前期比2.2％上昇の坪1万6,500円となりました。CBREは、大阪のグレードA賃料が今後1年間でさらに10.1％上昇すると予測しています。

神戸は調査13都市で最も空室が少ない市場に

神戸のオールグレード空室率は前期比0.4ポイント低下の0.8％となりました。1％を下回るのはCBREの調査開始以来初めてで、東京・大阪・名古屋を含む13都市で最低です。

大型区画の動きは限られましたが、業種を問わず、50坪前後の小型区画が館内増床などによって着実に消化されました。

想定成約賃料は前期比2.8％、前年同期比7.6％上昇の坪1万3,340円です。賃料の前期比上昇率は地方10都市で、さいたまに次ぐ2位となりました。極めてタイトな需給を背景に、立地や築年数を問わず賃料水準が上がっています。

京都は直近で改善、前年より空室率は高い

京都のオールグレード空室率は前期比0.3ポイント低下の2.5％、想定成約賃料は前期比0.4％上昇の坪1万5,990円でした。

ただし、空室率は前年同期の2.0％を0.5ポイント上回っています。大阪や神戸のような強い需給逼迫ではなく、直近では空室消化が進み、賃料が緩やかに上向いている段階です。

東京は空室不足、名古屋はグレードAが初の3万円台

三大都市のグレードA市場では、東京の空室不足と賃料上昇が突出しています。一方、大阪と名古屋も過去最高値を更新しました。

都市	空室率	想定成約賃料	前期比	前年同期比	今後1年の予測
東京	0.6％	45,100円／坪	＋4.3％	＋17.3％	＋12.9％
大阪	2.4％	29,150円／坪	＋4.1％	＋15.9％	＋10.1％
名古屋	1.2％	30,500円／坪	＋2.7％	＋9.3％	＋9.0％

東京ではグレードAの空室率が3四半期連続で1％を下回りました。都心の大型区画は、解約が出ても館内増床などで早期に消化されるケースが多く、2026年下期に竣工予定のグレードAビル4棟も、6月末時点で9割超が内定済みと推定されています。

名古屋では、グレードA賃料が初めて坪3万円を超えました。一部で坪4万円台の募集も始まっています。2026年下期に竣工するグレードA、グレードB各1棟も、いずれも9割超の高稼働で完成する見通しです。

さいたまは賃料上昇率トップ、札幌・福岡は供給増

地方都市では、さいたまの賃料上昇が目立ちました。一方、札幌と福岡では新規供給が空室率を押し上げています。

都市	市場の動き	主な要因
さいたま	空室率1.5％、賃料は前期比＋4.4％	大型新築ビルで拠点集約、拡張、自社ビルからの移転が進展
札幌	空室率4.1％、前期比＋1.3pt	2棟・約9,500坪を供給。立地の弱いビルでは消化が鈍化
福岡	空室率4.4％、前期比＋0.9pt	2棟・約1万1,000坪を供給。集約と増床を伴う大型移転が継続

さいたまは希少な大型区画への引き合いが強く、高い賃料での成約が複数みられました。

札幌と福岡は供給増によって空室率が上昇しましたが、需要が弱まったわけではありません。新規開設、拠点集約、グレードアップ、拡張移転など、前向きな需要が新築床を吸収しています。

空室率の低下だけではない、全国的な賃料上昇

2026年第2四半期のオフィス市場は、都市ごとに大きく三つの局面に分かれます。

市場局面	主な都市	特徴
空室不足	東京、神戸	入居可能な区画が少なく、解約区画や新築にも早期から引き合い
需要による空室消化	大阪、名古屋、さいたま	拡張、集約、グレードアップ移転が市場を牽引
新規供給の消化	札幌、福岡	空室率は上昇したものの、移転・増床需要は継続

全国に共通するのは、企業が賃料の安さだけでなく、立地、規模、設備、執務環境、拠点集約のしやすさを重視している点です。需給が逼迫する都市では貸し手側の価格決定力が強まり、新規供給のある都市でも、高品質な物件への需要が賃料を押し上げています。

関西では、大阪が積極的な移転需要による賃料上昇、神戸が絶対的な空室不足、京都が緩やかな改善という異なる局面にあります。今後は単に床を増やすのではなく、企業が求める立地・面積・設備を備えたオフィスを確保できるかが焦点になります。

出典

CBRE「ジャパンオフィスマーケットビュー 2026年第2四半期」

※調査対象は、CBREが独自に設定した全国13都市のオフィスエリア内にある、原則として延床面積1,000坪以上かつ新耐震基準に準拠した賃貸オフィスビルです。空室は調査時点で即入居可能な区画を対象とし、想定成約賃料は共益費を含みます。フリーレントなどのインセンティブは考慮していません。

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