出展：GoogleMAP
大阪・東梅田で進められている「曽根崎2丁目計画」の詳細が、ついに明らかになりました！現地に「建築計画のお知らせ」が掲示され、新ビルは地上20階・地下3階、高さ92.85m、延床面積39,788.24㎡となることが判明しました。主要用途は事務所、飲食店。2027年5月上旬に着工し、2031年4月下旬の完成を予定しています。
計画は、御堂筋沿いに建っていた梅田OSビル、大阪日興ビル、梅田セントラルビルの3棟を一体的に建て替えるものです。2023年5月に共同建替えの基本協定が締結され、その後、既存建物の解体が進められてきました。今回の掲示によって、これまで不明だった建物規模、用途、建築主、スケジュールが一気に具体化しました。
計画概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 計画名称 | 曽根崎2丁目計画 |
| 所在地 | 大阪市北区曽根崎2丁目50、51-1、52-1、53-14、54-2 |
| 住居表示 | 大阪市北区曽根崎2丁目11 |
| 主要用途 | 事務所、飲食店 |
| 敷地面積 | 3,081.71㎡ |
| 建築面積 | 2,096.15㎡ |
| 延床面積 | 39,788.24㎡ |
| 容積対象面積 | 36,482.00㎡ |
| 階数 | 地上20階・地下3階 |
| 高さ | 92.85m |
| 構造 | 地上：鉄骨造／地下：鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造 |
| 建築主 | 阪急電鉄、積水ハウス、阪神電気鉄道 |
| 設計者 | 東畑建築事務所 本社オフィス大阪 |
| 施工者 | 未定 |
| 着工予定 | 2027年5月上旬 |
| 竣工予定 | 2031年4月下旬 |
築50～60年級の3棟を統合、延床面積は23.9％拡大
建替え対象となった3棟は、梅田セントラルビルが1964年、大阪日興ビルが1972年、梅田OSビルが1974年の竣工。既存3棟の延床面積は合計32,118.37㎡でした。
| 既存3棟合計 | 曽根崎2丁目計画 | |
|---|---|---|
| 敷地面積 | 3,085.69㎡ | 3,081.71㎡ |
| 延床面積 | 32,118.37㎡ | 39,788.24㎡ |
| 延床面積の増加 | ― | ＋7,669.87㎡ |
| 増加率 | ― | ＋23.9％ |
| 最大階数 | 地上19階 | 地上20階・地下3階 |
| 高さ | ― | 92.85m |
| 主な用途 | オフィス・ホテルなど | 事務所、飲食店 |
立面図・配置図
建築計画のお知らせに掲載されていた立面図です。
同じく配置図です。
意外だった「ホテル用途の記載なし」
今回、規模以上に意外だったのが用途構成です。当サイトでは、東梅田駅直結という立地や、既存の梅田OSビルにホテルが入っていたことから、オフィス＋ホテルの複合ビルになる可能性を予想していました。
しかし、今回掲示された「建築計画のお知らせ」の主要用途は、「事務所、飲食店」です。
ホテル用途の記載はなく、現時点ではオフィスを主体とする大型業務ビルとして計画されていることが分かりました。
梅田ではホテル、住宅、商業、オフィスを組み合わせる複合開発が増えています。その中で、東梅田駅直結・御堂筋沿いという一等地に約4万㎡の建物を整備しながら、主要用途をオフィスと飲食店に絞った点は、この計画の大きな特徴です。
グラングリーン大阪、淀屋橋の大型供給が一巡。その次に来る計画
この用途構成は、大阪のオフィス供給サイクルと重ねるとさらに興味深くなります。近年はグラングリーン大阪に加え、淀屋橋ステーションワン、淀屋橋ゲートタワーが相次いで完成し、大阪都心にまとまった新築オフィス床が供給されました。| プロジェクト | 竣工 | オフィス床の公表規模 | 数値の定義 |
|---|---|---|---|
| グラングリーン大阪 パークタワー | 2024年11月 | 約93,000㎡ | 総貸室面積 |
| グラングリーン大阪 ゲートタワー | 2024年11月 | 約20,000㎡ | 総貸室面積 |
| グラングリーン大阪2棟計 | ― | 約113,000㎡ | 総貸室面積 |
| 淀屋橋ステーションワン | 2025年5月 | 35,092.25㎡ | 貸床面積 |
| 淀屋橋ゲートタワー | 2025年12月 | 77,822.63㎡ | 事務所面積 |
| 曽根崎2丁目計画 | 2031年4月予定 | 39,788.24㎡ | 延床面積※ |
ポイントは、この大型供給の後が空くことです。
CBREは2026年9月時点で、大阪では2030年まで新たな大型オフィス供給が見込めないとしています。2026年4～6月期末のグレードA空室率は2.4％、想定成約賃料は29,150円／坪まで上昇。グラングリーン大阪や淀屋橋ゲートタワーでも空室消化が進んでいます。
| 大阪オフィス市場 | 2026年4～6月期 |
|---|---|
| グレードA空室率 | 2.4％ |
| オールグレード空室率 | 1.8％ |
| グレードA想定成約賃料 | 29,150円／坪 |
| 大型新規供給 | 2030年まで見込めず |
高さ93mより重要なのは「どこに、いつ、床が出るか」
高さは92.85m。100mをわずかに下回りますが、複数の敷地を一体化し、大型ビルへ更新する再開発はかなり貴重だと思います。約3,000㎡の一体敷地に延床約4万㎡を確保し、築50～60年級の3棟を一つの大型オフィスビルへ建て替えます。
梅田のスカイラインを一変させる超高層タワーではありませんが、大阪の業務機能を更新するという意味では、数字以上に存在感のあるプロジェクトになりそうです。
建築主に積水ハウスが登場
事業主体にも変化が見られます。2023年の基本協定では、阪急電鉄、阪神電気鉄道、阪急阪神不動産、平成ビルディングの4社が共同建替えを検討。阪急阪神不動産はプロジェクトマネジメント業務を受託するとされていました。今回の「建築計画のお知らせ」に記載された建築主は、阪急電鉄、積水ハウス、阪神電気鉄道の3社です。
特に注目されるのが、積水ハウスが建築主として新たに確認されたことです。一方、2023年の基本協定に参加していた阪急阪神不動産と平成ビルディングは、今回の建築主欄には記載されていません。事業スキームや権利関係がどのように整理されたのかは、今後の正式発表で確認したいポイントです。
2031年、東梅田に「次の大型オフィス」が誕生
立面図をベースにAIで作成した非公式完成イメージパース
曽根崎2丁目計画は、単なる老朽3棟の建て替えではなく、大阪都心の大型オフィス供給を次のサイクルへつなぐ計画です。高さ以上に、「場所」「規模」「完成時期」の3点に価値がある再開発と言えそうです。今後は完成予想図や基準階面積、実際のオフィス貸床面積、環境性能、低層部の飲食店舗、地下鉄との接続計画など、より具体的な施設構成の発表が待たれます。
出典元
- 現地掲示「建築計画のお知らせ」（2026年9月確認）
- 阪急電鉄・阪神電気鉄道・阪急阪神不動産「曽根崎2丁目計画（梅田OSビル・大阪日興ビル・梅田セントラルビルの共同建替計画）に関する基本協定の締結について」 阪神電車
- 三菱地所「グラングリーン大阪 オフィス情報」 三菱地所オフィス情報
- 中央日本土地建物「YODOYABASHI Station One」 中央日本土地建物グループ｜未来を共創する。
- 住商ビルマネージメント「淀屋橋ゲートタワー」 住商バイオメディカル
- CBRE「大阪－市場動向と賃料相場 2026年6月期」 CBRE Japan
- Re-urbanization -再都市化-「曽根崎2丁目計画」既報記事
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