万博後の調整が続く大阪のホテル市場で、海外投資家はIRを見据えた次の投資時期を探っています。 足元の宿泊需要と取得価格を見極め、2030年秋頃の開業までに、どの施設の収益力をどう高めるかが焦点です。
2026年11月10日の「Mingtiandi Tokyo Forum」では、ホテル運営会社や投資会社の幹部が大阪市場の先行きを議論しました。当ブログで紹介した本町のホテル再生や、なんばの大型ホテル売却と重ねると、市況の調整下でも、異なる手法で大阪の宿泊需要に投資する姿が見えてきます。
万博後の調整、その先に2028年の資金回帰を予測
Mingtiandiの報道によると、香港系投資会社Axe Management PartnersのGary Kwok氏は、大阪のホテル市場は今後1〜2年、落ち着いた状態が続き、IRへの期待から2028年頃に投資資金が戻ると予測しました。地政学的な変動で訪日需要が揺れやすい市場として、参入時期を慎重に選ぶ姿勢を示しています。
ホテルへの投資が動く時期は、宿泊需要が膨らむ時期に先行します。 取得後の改装やブランド転換、運営体制の整備を考えれば、2030年秋頃のIR開業に備えるには、その前から準備が必要です。2028年という予測は、こうした時間差を踏まえると理解しやすくなります。
| 時期 | 主な動き・位置付け |
|---|---|
| 2026年 | 万博後の需要とホテルの収益水準を見極める局面 |
| 2028年頃 | Kwok氏が予測する、IRを背景とした投資資金の回帰 |
| 2030年秋頃 | 大阪IRの開業目標 |
本町の3ホテル、改装とブランド転換で価値を引き上げる
Kwok氏が率いるAxeは、大阪でホテル再生を実践してきた投資会社です。当ブログで10月30日に紹介した本町周辺の3ホテル、計518室の売買では、旧WBFの施設を取得・改装し、IHGの「ガーナー」へ転換した後、クリアルへ売却しました。| 時期 | 取引・運営の動き |
|---|---|
| 2024年3月 | Axeが旧WBFの3ホテルを107億円で取得 |
| 2025年1月 | 改装後、「ガーナー」として開業 |
| 2026年7月 | クリアルが取得。約210億円と海外報道 |
既存建物を改装し、国際ブランドの予約網と会員制度につなぐことで、宿泊客を呼び込む力を高める投資です。大阪全体の需要拡大に加え、施設そのものの収益力を改善することで価値を引き上げました。
今回のフォーラムでKwok氏は、借入費用の上昇によって、ホテルの利回りと資金調達コストの差から得られる収益が縮小していると説明しました。取得後にどこまで収益を伸ばせるかが、投資の採算を一段と左右します。 本町の事例は、改装とブランド転換を通じて、その改善を狙ったものです。
難波の385億円売却、投資回収と新規投資が同時に進む
大阪の成長を見込んで、稼働中の大型ホテルを取得する動きもあります。センタラグランドホテル大阪では、2026年3月27日、野村系ファンドがホテル建物や借地権などに関する信託受益権を385億円で取得しました。売却後もセンタラ側が運営を続け、ブランドと営業体制を維持します。
開発側が投資を回収する一方、買い手は今後の宿泊需要と収益を見込んで保有を引き継ぎます。売り手の利益確定と、買い手による大阪への投資が同時に進む取引です。 ホテルの売却だけで資金の撤退とは判断できず、取得後に誰が、どのように収益を伸ばすかが重要になります。
両事例では、投資家が収益を生み出す方法が異なります。
| 事例 | 投資の狙い |
|---|---|
| 本町のガーナー3施設 | 改装とブランド転換で収益力を高め、売却によって投資を回収 |
| センタラグランドホテル大阪 | 稼働中のホテルを取得し、運営を継続しながら収益を確保 |
IR開業で、大阪のホテル競争はどう変わる？
APIRの調査では、開業予定施設を含め、2030年の大阪府のラグジュアリーホテルは10軒・4,039室となる見通しです。IRは大阪を訪れる目的を増やす一方、自らもホテルを備えます。周辺ホテルにとっては、拡大する需要をどこまで取り込めるかが焦点になります。
Hiltonの開発担当幹部も、今後の大阪では施設の差別化が重要になると指摘しました。IRへのアクセスや都心観光の利便性を、客室・サービス・価格とどう組み合わせるか。都市全体の集客力が高まっても、各ホテルには選ばれる理由が求められます。
本町では改装とブランド転換、難波では稼働する大型ホテルの取得と、投資の手法は異なります。万博後の需要と取得条件を見極め、IR開業までに収益を生む体制を整える。 2028年頃の資金回帰という予測は、海外投資家が大阪の次の成長に備える時期を探っていることを示しています。
出典・関連記事
- Mingtiandi「Easy Hotel Returns Over, Japan Investors Turn to Rebranding and Restructuring」（2026年11月11日）
- 大阪府「よくある質問」大阪IRについて
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