大阪市は2026年2月26日に、「堂島浜二丁目特定街区」を都市計画として正式に決定しました。これにより、かねてから再開発が注目されてきた東洋紡旧本社ビル跡地について、高さ198m・容積率1250％という具体的な開発条件が明らかになりました。
本記事では、過去に報じられてきた土地取得・再開発観測と、本日の大阪市による都市計画決定を統合し、堂島浜二丁目プロジェクトの現在地を整理します。
関電不動産開発が取得した「堂島浜二丁目・東洋紡旧本社跡地」
出展：GoogleMAP
まず、これまでの経緯を振り返ります。
関電不動産開発は、香港の不動産ファンド、ガウ・キャピタル・パートナーズから、東洋紡の旧本社ビルおよび土地を300億円超で取得しました。
東洋紡旧本社ビルの概要
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所在地：大阪市北区 堂島浜二丁目
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竣工：1980年
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規模：地上12階建て
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延床面積：約35,940㎡
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敷地面積：約5,644㎡
堂島浜という大阪都心の一等地にありながら、建物規模は控えめで、高度利用を前提とした建替え余地が極めて大きい敷地として以前から注目されてきました。
堂島エリアで進む「超高層×ホテル×レジデンス」の潮流
堂島周辺では近年、
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Brillia Tower 堂島（ONE DOJIMA PROJECT／フォーシーズンズホテル大阪）
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パークタワー大阪堂島浜（建設中）
など、タワーマンションと高級ホテルを核とした複合超高層開発が連続しています。
東洋紡旧本社跡地についても、
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約5,600㎡というまとまった敷地規模
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中之島・西梅田・堂島の結節点という立地
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関電不動産開発が中之島エリアで面的なまちづくりを進めている点
などから、ホテル＋レジデンスを中心とした200m級超高層ビルになるのではないか、という見方が以前からありました。
堂島浜二丁目特定街区の決定内容
その「推測」が、大阪市によって都市計画として正式に公表されました。
特定街区の概要
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名称：堂島浜二丁目特定街区
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面積：約0.59ha
第1街区（主たる開発街区）
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面積：約0.57ha
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容積率の最高限度：1250％
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建築物の高さの最高限度：
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高層部 198m
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低層部 20m
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第2街区
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面積：約0.02ha
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容積率：0％（建築不可）
区域や壁面位置についても詳細な制限が設けられており、単に高さを許容するだけでなく、建物の配置や街への開き方まで含めて誘導する計画となっています。
大阪市が示した開発の狙い
大阪市は、特定街区決定の理由として、
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国際競争力の強化に資する宿泊機能
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にぎわい・交流機能の導入
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みどり豊かで文化芸術に触れ合えるオープンスペースの整備
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市街地環境の整備・改善
を挙げています。
これは、単なる高層化ではなく、公共性と都市の質を引き上げることを前提とした規制緩和であることを意味します。
事業性から見た「198m」の必然性とホテル機能
計画地周辺の様子
本プロジェクトでは、土地取得費用だけで300億円超という極めて高額な初期投資が行われています。この投資を成立させるためには、相応の床ボリュームを確保できる198m級の超高層規模が不可欠であり、同時に高単価・高収益を見込める施設構成が求められます。
また、大阪市の資料には、導入する機能として「国際競争力の強化に資する宿泊機能の導入」と明記されています。この表現から読み取れるのは、単なるビジネスホテルや中価格帯ホテルではなく、国際水準のラグジュアリーホテルを想定しているという点です。300億円超の用地取得費と、超高層建築に伴う建設コストを吸収するには、高単価で安定した収益が見込めるホテル機能が不可欠といえます。
現時点でホテルブランドは明らかにされていませんが、候補としては、
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マリオット系「JWマリオット」
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IHG系「キンプトン」
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ハイアット系「パークハイアット」
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アジア系ラグジュアリーブランドの「マンダリンオリエンタル」や「シャングリ・ラ」
などが想定され、堂島・中之島エリアの国際的なポジションを考えれば、いずれが選ばれても違和感はありません。
すでにフォーシーズンズホテル大阪が開業し、堂島エリアにおける超高級ホテルの市場性は実証済みです。本計画は、その流れをさらに押し上げる存在になる可能性があります。
「期待」が「現実」に！堂島浜二丁目プロジェクトの現在地
これまでの情報を整理すると、
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かつて語られていた「堂島浜で200m級超高層が期待される」という観測は、
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25日に、「高さ198m・容積率1250％・公共空間付きの再開発」として都市計画に落とし込まれました。
つまり、市場の期待が、行政判断として正式に追認された段階に入ったといえます。
まとめ
堂島浜二丁目・東洋紡旧本社跡地は、
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300億円超で取得された大阪都心の一等地
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高さ198m・容積率1250％が都市計画として確定
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国際級ラグジュアリーホテルを核とした複合再開発が想定されるプロジェクト
として、堂島・中之島エリア再編の中核を担う存在になりました。今後は、具体的なA用途構成（ホテル／レジデンス／商業）やホテルブランドの発表が次の注目点となりそうです。
【出典元】
・大阪市「大阪都市計画特定街区の決定（堂島浜二丁目）」
・関電不動産開発、東洋紡の大阪・堂島浜の旧本社ビル取得（報道各社）
