東大阪・高井田に「（仮称）innoba東大阪」関西初進出 三菱商事都市開発、マルチテナント型製造・研究開発施設を2028年春開業へ

三菱商事都市開発株式会社は2026年2月16日、大阪府東大阪市高井田中一丁目において、関西圏初となるマルチテナント型製造・研究開発施設「innoba（イノーバ）」の開発用地を取得したと発表しました。本計画は「（仮称）innoba東大阪」として事業化され、2027年1月着工、2028年4月の運営開始が予定されています。

「innoba」は、製造業・研究開発企業・スタートアップが一棟に集積する民設民営型の産業施設です。2023年に東京都大田区で開業したシリーズ第1弾「innoba大田」は現在満床で運営されており、本件はシリーズ第3弾、かつ関西初進出となります。

innoba（イノーバ）とは何か（施設の基本整理）

出展：innoba太田

innobaは、一般的な貸工場や工場付きオフィスとは異なり、最初から製造・研究開発用途を前提に設計されたマルチテナント型施設です。単に「床を貸す」ことを目的とせず、製造・R&Dに必要な機能をまとめて利用できる環境を提供します。

ハード面の特徴

• 高床荷重仕様

• 高電気容量

• 大型機器搬入を想定した開口部・廊下幅

• 荷捌き駐車場

• 会議室・休憩スペースなどの共用部

一般的な賃貸オフィスでは対応が難しい製造・試作・研究用途を想定した仕様となっています。

ソフト面の特徴

• 入居企業同士や外部企業との交流促進

• 外部有識者とのネットワーク構築支援

• 企業ステージに応じた個別支援

• 民設民営による入居期間制限なし

innobaは、設備・空間・支援を一体で提供する製造・研究開発向けの共有インフラと位置づけられます。

計画地の立地特性（なぜ東大阪・高井田なのか）

計画地は、製造業の集積地として知られる東大阪市・高井田エリアに位置します。徒歩圏内に5駅3路線が集中し、加えて高速道路へのアクセスも良好です。

• 近鉄奈良線「河内永和」駅：徒歩10分

• JRおおさか東線「JR河内永和」駅：徒歩10分

• Osaka Metro中央線「高井田」駅：徒歩13分

• 阪神高速13号東大阪線「高井田」出口：車で約5分

通勤利便性、部材搬送、試作物流を同時に成立させやすい立地である点が、この計画の前提条件となっています。

4. 開発概要（計画段階）

※本内容は計画段階であり、今後変更となる可能性があります。

事業の狙い（不動産から「機能」へ）

本事業の特徴は、製造業向け不動産を「機能単位」で提供する点にあります。

「持たない製造業」への対応

従来の町工場モデルでは、土地・建物・設備を自社で所有することが一般的でした。
一方で、近年のスタートアップや企業内R&D部門では、固定資産を極力持たず、必要な期間・規模で製造環境を利用したいというニーズが高まっています。

innobaは、こうしたニーズに対し、製造・研究開発機能を利用型で提供する受け皿として位置づけられます。

産業ネットワークの集積拠点

また、入居企業が一箇所に集まることで、

• 技術分野の可視化

• 事業連携や協業の可能性

• 将来的な出資・提携検討の機会

といった側面も生まれます。innobaは、産業情報が集積する拠点としての役割も担います。

6. 地域への影響

期待される効果

• 老朽化した製造・研究施設の更新手段

• 単独では導入が難しい設備仕様の共有

• 東大阪における製造密度・研究機能の維持

留意すべき点

• 周辺地価や賃料への影響

• 小規模事業者が参入しにくくなる可能性

• 交流促進が実態として機能するかどうか

本施設は、すべての事業者を対象とした施策ではなく、一定の選別性を伴う都市型産業施設である点には留意が必要です。

7. まとめ

出展：innoba太田

innoba東大阪は、製造業・研究開発機能を「所有」から「利用」へと転換する動きを、不動産開発として具現化した事例といえます。

東大阪という既存の産業集積地において、

• 老朽化対応

• 機能更新

• 研究・試作拠点の柔軟化

を同時に進める試みであり、2028年春の運営開始以降、その実効性が注目されます。

出典・参考資料

• 三菱商事都市開発株式会社「東大阪で『innoba（イノーバ）』開発用地を取得」（2026年2月16日 プレスリリース）

• 三菱商事都市開発株式会社 公式サイト（innoba 施設紹介ページ）