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虎ノ門・麻布台プロジェクト始動。国土交通省の特例承認により高さ330mのビルを実現!


森ビルは2019年8月22日付けのニュースリリースで同社が30年の歳月を掛けて進めてきた「虎ノ門・麻布台プロジェクト」が8月5日に着工しプロジェクトが 始動したと発表しました。「虎ノ門・麻布台プロジェクト」は、Modern Urban Village」をコンセプトに国際都市の洗練さと、小さな村のような親密さを兼ね備えた、世界に類のない、全く新しい街となります。

敷地面積は約8.1haで約6,000㎡の中央広場を含む緑化面積は約2.4haに上ります。延床面積約860,400㎡、オフィス総貸室面積213,900㎡、住宅戸数約1,400戸、メインタワーの高さは約330m、就業者数約20,000人、居住者数約3,500人、想定年間来街者数2,500~3,000万人で、そのスケールとインパクトは六本木ヒルズに匹敵します。またこのプロジェクトは、森ビルがこれまでのヒルズで培ったすべてを注ぎ込んだ「ヒルズの未来形」と位置づけられています。1989年に街づくり協議会を設立し、約300人の地権者と、約30年もの時間をかけて推進してきましたが、2017年には国家戦略特区法に基づき都市計画が決定され、2019年8月5日に着工を迎えました。竣工は2023年3月末を予定しています。

【出展元】
森ビル>「虎ノ門・麻布台プロジェクト」いよいよ始動

 

「虎ノ門・麻布台プロジェクト」は、「アークヒルズ」に隣接し、「文化都心・六本木ヒルズ」と「グローバルビジネスセンター・虎ノ門ヒルズ」の中間に位置しています。このエリアを含む港区は、外国大使館、外資系企業、ホテル、文化施設、インターナショナルスクールなどが多数立地し、外国人居住者数も圧倒的に多く、国際新都心として高いポテンシャルを有しています。「虎ノ門・麻布台プロジェクト」が要となり、既存のヒルズと連携・融合することで、都心部に新たな文化・経済圏を創出する計画です。

プロジェクト概要
事業名称:虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業
事業者:虎ノ門・麻布台地区市街地再開発組合
区域面積:約8.1ha(施行地区面積)
敷地面積:約63,900㎡(約19,330坪)
延床面積:約860,400㎡(約260,000坪)
主要用途:住宅(約1,400戸)、事務所(約213,900㎡)、店舗(約150店)、ホテル(約120室)、インターナショナルスクール(約14,000㎡、ブリティッシュ・スクール・イン・東京(予定))、中央広場(約6,000㎡)、文化施設(約9,000㎡)等
緑化面積:約2.4ha
駐車場:約1,880台
事業費:約5,800億円
組合員数:285人(2019年3月時点)
着工:2019年8月5日
竣工:2023年3月31日(予定)

 

航空法の高さ制限を遙かに超える計画に驚く


虎ノ門・麻布台プロジェクトのA棟の高さは330mです。しかし、羽田空港高さ制限回答システム虎ノ門5丁目付近の制限を確認すると制限表面の円錐表面の制限区域内で上限は「海抜220m〜224m」と表示されます。現地の正確な標高は不明ですが、近くに建っている東京タワーは海抜18mです。仮に虎ノ門・麻布台プロジェクトA棟の海抜が18mとすると、立てられるビルの最高高さは202m〜206m」となります。この計画以外にも、東京都港区には航空法の高さ制限を超えるビルが存在しています。虎ノ門ヒルズの上限は海抜231m、現地の海抜が15mと仮定すると、ビルの最高高さは216mです。しかし虎ノ門ヒルズ森タワーは256mもあり、高さ制限よりも40m高くなっています。虎ノ門・麻布台プロジェクトのA棟は航空法の制限よりも100m以上高いです。これはなぜでしょうか?

 

 

 

東京タワーを根拠に航空法の高さ制限を100m緩和!



色々調べましたが、これといった情報は皆無だったので、国土交通省東京航空局に電話で問い合わせしてみました。いくつかの部署を巡りましたが、回答して頂いた部署がありました。そこでの回答は・・

「虎ノ門・麻布台プロジェクト」に関する規制緩和の情報は共有しておらずはっきりとはわからない。しかし実際に高さ330mのビルが着工しているのであれば、国土交通省より特例承認により許可を得ていると思われる。航空法施行規則ー第九十二条の五の三、地形又は既存物件との関係から航空機の飛行の安全を特に害しない物件、具体的に言うと、計画の近くに東京タワーが高さ333m、海抜18mで存在し、航空機が問題なく運用出来ている、それを根拠に、その高さ(海抜)までは特例承認する場合がある、そうです。

つまり、国土交通省の特例承認が得られれば、東京タワーの周辺なら海抜351m、ビルの高さは330m程度まで建設可能となります。東京タワーのおかげで東京都港区は航空法の高さ制限を大幅に緩和出来る様になりました。高さ100mの規制緩和は驚くべき事実です。逆に東京タワーから離れると根拠となる既存物件が無くなるので、虎ノ門よりも羽田空港から遠いにも関わらず航空法の高さ制限がそのまま適応される様です。具体的は東京駅近くの八重洲地区では制限は海抜252mで、再開発計画もそれに近い数値となっています。僅かの距離ですが、八重洲よりも少しだけ北側の常盤橋は航空法の高さ制限、円錐表面の対象外となります。その為、三菱地所が地上390mのビルを計画しています。

この東京での大幅な規制緩和を見ると、大阪・梅田地区の高さ規制も緩和出来ないか?という思いが湧き上がってきます。梅田には根拠となる既存物件がないので特例承認が難しいかもしれませんが、西日本の最重要地区といえる梅田が190〜175mに押さえられているのは非常に勿体ないです。出来れば東京と同じ100m緩和、無理なら50m緩和を目指して欲しいと思いました。

 

27 Comments

三刀流

大阪メトロが夢洲に計画している275メートルの駅ビルを、もうひと踏ん張りして、334メートルにしてもらいましょう。

箕面市民

このビル、上海に建設中の370mのビルとデザインがそっくりなんですよね

タワー

日本で唯一海外の国際都市と張り合えるのは東京だけなので、より便利にする規制緩和は東京でも大歓迎です。
地方創生は個々の得意分野を伸ばすことに注力すべきで、東京の邪魔をするべきじゃないです。
そんな事をしたって企業は大阪には戻らないし、外資だけが敬遠して国際競争力が更に低下する恐れがあります。

三刀流

ぽりさんも書かれてますが、羽田新ルートは新宿で1000メートル、品川で300メートルまで下降して滑走路に向かうそうです。南風が吹く午後の3時間、各国の様々な飛行機が数分に一機のペースで次々に低空を飛びます。そこに高さ3330ートルのビルとは正気の沙汰とは思えません。
騒音対策として、都心の飛行高度を上げ滑走路への進入角度を急にすると言っているそうですが、危険極まりません。
東京へは飛行機で行かない方がいいし、住むべきでもありません。
口では「一極集中是正」などと言っておきながら、さらに集中を加速させるような「規制緩和」をするとは、本当に政府は何考えているのでしょうか。

ぐりぐり

はじめてコメントします。福岡市の天神ビッグバンも同じ手法ですよ。天神の場合、NTTのアンテナの高さを根拠に、福岡市が国土交通省に要望して、航空法の高さ制限の緩和が特例で認められたとのこと。大阪市でも、国土交通省に要望すれば認められるのではないでしょうか。あとは、行政のやる気かな。

わっちょい

地震大国ゆえ高さよりデザイン派ですが、うめきた2期や御堂筋ツインの案をみるとそれも期待できないというね〜

LEACH

大阪は高さでは無く個性とアイデアで勝負して欲しい。

スカイビルがインバウンドを牽引している様に。

近年の大阪は在り来たりなデザインのビルしか立たない。

とおりすがり

東京のビルはおしゃれだし、そもそも大規模ですね。
まるでシャープ・ペンのような大阪のタワー・マンションとつい比べてしまいました。

ただ、海溝型地震や直下地震のリスクを考えると、そろそろ超高層ビルの乱立に歯止めをかけるべきなのかもしれません。

ノボール

はじめてコメントします。

東京タワーが完成したのは昭和33年末。
航空法自体は、昭和27年にはじまりますが、制限表面は空港別に昭和30年代に導入。
航空障害灯などは昭和35年の改正で導入されたようです。

東京タワーは、これら諸規制の導入前に着工されている可能性が高いと思われます。
そして、そのことが幸いして、東京タワークラスなら建てられるという結果になった。
同様の理由による航空法の規制緩和は、既に福岡市天神地区において実現しています。
天神では、この規制緩和によってこれまで建てられなかったビルが続々と建つ予定です。
いずれにしても、制限表面より上に既に建築物がある、ということが重要視されるようです。

Akira

東京都心部の高さ制限が大幅に緩和されていますが、高さ制限が厳しい梅田~中之島~中央区全域を対象に約40m程度の高さ制限を緩和することは可能です。
梅田190mから最高230m、中之島200mから最高240m緩和。
大阪市、大阪府は政府、国土交通省に対して、梅田、中之島、中央区の高さ制限改正を2020年度から約40m緩和することを実施することを伝達して改正すべきです。
日本の航空法がいかにいい加減で、違法なのかは明白です。

ジャカルタ、バンコック、上海などの多くの都市では、地下水を大量に使用しているために地盤沈下が急激に進んでいますね。
ジャカルタの地盤沈下は深刻で、海岸に近い地盤の低い場所は浸水しているようですね。
地盤沈下の激しいジャカルタの首都移転計画が浮上しています。
うめきた2期で地下水を利用するような計画があるようですが、地下水を利用すると地盤沈下が起こります。
うめきた2期で地下水を利用するのは反対です。

qwerty

地方創生なんて過去のものですよ
日本はこれからも急速に人口が減り続けますから、地方大都市圏も時間の問題です。
長期的な成長可能性があるのは東京や沖縄くらいなものです。もちろん東京もいずれはジリ貧ですから世界の中での生き残りをかけて必死だろうと思いますよ。
30年40年前に変えなきゃならなかった話で今更東京や中央を責めても、こういった計画は地方には無理です。

よみ

羽田から東京タワーまでの10km程度の距離で330mが建てられるという、
距離と高さの関係を用いて、大阪に適用すればいいのではないのでしょうか。
梅田に330mの高さの既存構造物はないですが、
既に東京で航空機の運航に問題がなかったことが実証されたとして申請。

特例承認で高さ規制が緩和されるとは驚きですね。
うめきた2期の高さ規制が緩和され、緑地が広くなることを切望します。
既に設計に入っているでしょうから、無理ですね。
しかし、やる気があれば、できると思います。

通天太郎

一つ公共的な使用目的を理由に航空法の規制外の建物(ここでは東京タワー)を建ててしまえば、それが既成事実となり、その建物によって特に実害が生じていないのであれば、それと同じくらいの高さまでは、とりたてて大義名分のある建物でなくても、航空法の高さ制限を特例的に緩和できるってことですか… なんともいい加減な運用というか…、どこかのマスコミが本気で追及すれば問題になりそうな感じも…

ぽり

来年から運用される羽田新ルートだとこの地区の航空機の高さはおよそ600m、騒音は70デシベル以上ではないでしょうか? 旧型ダイソンレベルの騒音なので住居棟は窓を開けられませんね。
部品や氷塊落下の事もありますので運用には気を付けていただきたいものです。 大阪でも南森町から曽根崎辺りは航空機の落下物銀座なので(道路に部品がよく転がってます。)

大阪都民

これは一度、府議会議員でも市議会議員でもいいので、Twitterで維新の会の議員さんに聞いて見るべきでは?

サジャ

よし、近鉄あべの店のウイング館やHoop &を一気に建て替えて高さ450メートルの「ハルカスシティ」を作って対抗しよう、とかは危険ですよね。
日本のように地震の多い国で高さ競争はバカバカしいです。
ハルカスは綺麗なビルなのでまぁいいかと思いましたが、それよりシドニーのオペラハウスのようなデザイン性の高いビルを建設して欲しいです。
そういう意味ではグランフロント二期のつまらないデザインにはがっかりしました。
他にもっと良いのがあったのに、どうしてあれが選ばれるのかと残念で仕方ない。

匿名大阪市民

高さもさることながら事業費の莫大さに驚かされます。

副首都

今回はオリンピックと連動して非常に国の恣意を感じます。
まずオリンピックで鉄道と道路、羽田の増強とインフラを強力に進め、スポーツ施設に文化施設を他都市がまねできない規模で作り、その後に巨大再開発を数多く実施していく。
オリンピック終了後も万博の大阪や地方ではなく、東京に強力に建築会社は張り付き、更に羽田の拡張とサンズのカジノ・MICE計画により、まさに東京大改造計画が進捗していきます。
大阪も単発でなく、万博をスタートとして創業環境と外資企業の投資に対する魅力を高めて大改造できる基盤を作らないと、需要がないと高さ緩和は出来ない。地方都市の課題は規制だけでなく、需要もです。

関西民

特例承認の根拠になる建物(東京タワー等)は何を根拠に高さ緩和されたのか気になりますね。

再都市化大ファン

全く同感です!何のための航空法?東京優遇がひどすぎます!
きっちり守らされてる梅田が不憫になります(泣)
これを機に梅田も規制緩和を!!

Bamboo Centre

一部サイトで言われてますが、タワークレーンの高さが+30mくらいなので建設時は
30mくらい超過してる計算になるので、それくらいは緩和できそうですよね。
大阪駅南側なら220mくらいまでいけるのかな?新大阪は130m制限-30mですかね。

新大阪のからくさホテルが自動化を極端に進めて作ってましたが、アレで使ってたような
水平移動式タワークレーンを使えばタワークレーン自体の高さもある程度抑えられそうな…
竹中工務店に期待しましょうか。

神奈川県人

東京にばかり、何でも作りすぎるのには頭にきます。政府は、「地方創生」地方が大事と言っても
行動がともなっていません。

ikenobo

うめきたもスペックではここまで及ばないのは仕方ないにしても、せめてデザインではもう少し頑張ってほしかった。

大隈

これ地味に低層部もすごい凝ったデザインなんですね。東京タワー周りの緑地とグラデーションみたいになるのかな。

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