MENU

カテゴリー

アーカイブ

最近のコメント

【再都市化ナレッジデータベース】

都市別オフィスビル供給量(延床面積)の推移を見て「東京一極集中」に危機感。集中政策の「答え合わせ」と次の作戦は何か?

 


 

三鬼商事は、全国のオフィスマーケットの動向を分析したポートを毎年発表しています。その中で都市別のオフィスの供給量の推移が掲載されていますがあまりにも衝撃的な数字が並んでおりショックを受けました。解ってはいましたが、改めてこの数字を見るとちょっと怖くなってきました。

上のグラフは都市別のオフィスの供給量の推移を示したもので、集計期間は2011年〜2021年(予想値)の11年間です。元データの単位は「坪」ですが、解りやすくするために「㎡」に換算しました。国内主要都市ではこの11年間に1596万㎡のオフィスが供給されましたが、その内1165万㎡が東京で供給されました。全国シェア率は実に73%に達しています。東京圏では横浜が56.2万㎡でシェア率4%。東京・横浜の首都圏2都市を合わせるとシェア率は78%になります。

2位は大阪で160万㎡でシェア率は10%で東京の1/7しかありません。3位は名古屋で120万㎡でシェア率8%。4位の福岡は36.9万㎡、2%でした。コロナ禍で東京からオフィスが脱出とのニュースが散見されますが、市場規模的に見ると笑けてくるほど非現実的で、移転が在ったとしても「さざ波」にもならない「凪」状態です。



 

主要都市のオフィス供給量


中之島フェスティバルタワーウエスト(延床面積:約15万㎡)
年平均(㎡)合計(㎡)中之島
FTW換算(本)
全国シェア
東京 1,059,179 11,650,9647873%
横浜 51,129 562,42244%
大阪 146,266 1,608,9251110%
名古屋 109,926 1,209,18388%
札幌 31,317 344,48722%
仙台 13,561 149,17311%
福岡 33,627 369,89422%
合計 1,451,051 15,961,559106100%
 

こちらの表は2011年〜21年の11年間の年平均・合計のオフィス供給量です。東京の供給量が異常で1165万㎡が供給されました。大阪最大級の超高層オフィスビル「中之島フェスティバルタワーウエスト」の延床面積が約15万㎡なので、11年間にフェスティバルタワーウエスト78棟分のオフィスが供給された事になります。同じく大阪は11棟、名古屋8棟、福岡・札幌2棟、仙台1棟分のオフィスが供給されました。

 

 

各都市の代表的なオフィスビルの延床面積


大阪中之島フェスティバルタワーウエスト約150,000㎡
名古屋JPタワー名古屋約180,000m2
札幌日本生命札幌ビル約107,000㎡
仙台仙台トラストタワー約125,000m²
福岡JRJP博多ビル約44,000㎡
フェスティバルタワーウエスト換算・・・といっても大阪以外の方は解りづらいと思いますので、各都市の代表的なオフィスビルの延床面積を並べてみました。福岡のJR博多シティや名古屋のセントラルタワーズなど大規模商業施設と合算すると解りづらいのでなるべくオフィス主体で大規模なビルを例として選定しました。

 

 



日本生命札幌ビル(延床面積:約10.7万㎡)

この11年間の東京の平均オフィス供給量は年間約106万㎡だったので、仙台トラストタワーが毎年8.8棟/年、JPタワー名古屋が5.8棟/年、日本生命札幌ビルが9.9棟/年、JRJP博多ビルが24棟/年のオフィスビルが、11年間 東京に建設され続けた事になります。


一極集中はさらに加速、日本=東京のカタチが完成



コロナ禍で東京から地方への移転が加速、東京離れが鮮明に。そんなニュースが散見されますが、現在進行中の再開発を知ると全くの絵空事である事が解ります。むしろ、これから起こる大集中に対する地方へのガス抜き的なニュースにしか思えません。

 

現在、東京で進行中の再開発で大きなプロジェクトをざっくりと並べてみました。先日、大きなニュースとなった帝国ホテルを含む内幸町一丁目街区をはじめ、品川、虎ノ門、八重洲、常盤橋、日本橋など驚き・・・を通り越して、あきれるほどの量の再開発が進行しています。

東京で進行中の大型再開発計画の延床面積

内幸町一丁目街区:約110万㎡
品川開発プロジェクト:約85万㎡
虎ノ門・麻布台地区再開発:約82万㎡
常盤橋街区再開発:約68万㎡

日本橋一丁目中地区:約38万
東京ミッドタウン八重洲:約28.3万
八重洲一丁目東B地区:約22.5万
八重洲二丁目中地区:約41.8万
八重洲一丁目北地区:約18万
日本橋一丁目東地区:約39.4万
日本橋一丁目中地区:約38万
赤坂二・六丁目地区:約21万
虎ノ門ヒルズ ステーションタワー:約23.7万
赤坂二丁目プロジェクト:約22

 

※渋谷、新宿など副都心エリアなど他地区の再開発は含まず

 

 

上記の再開発の延床面積を合計すると637.7万㎡になります。これは大阪のオフィス供給量の約43.6年分で、福岡の193年分に相当します。これに渋谷、新宿など副都心エリアなど他地区の再開発がプラスされます。実際は既存ビルを解体して新築する、かつ一部商業施設、コンベンション、ホテル、住宅などが含まれるので純粋に637.7万㎡のオフィス床が供給される訳ではありませんが、それでも圧倒的な量のオフィスが供給される事になります。



東京一極集中政策の「答え合わせ」が必要



 

ここまで一極集中が進むと、有事に他都市が東京を代替えする事は不可能となります。

「東京機関車論」とう言葉があります。東京は日本経済を牽引する機関車だ。国税収入の4割も稼ぐ『稼ぎ頭』で、東京が世界と戦って勝つのが日本の生き残る道だ・・「東京機関車論」はバブル崩壊後から続く東京一極集中政策の根幹を成す考え方です。

しかし、実際は国民の約1割の都民が他の道府県民より4倍生産性が高く国税の4割を稼いでいる訳ではなく、大企業の本社本店の集まる東京が全国の支社支店、工場の稼ぎを税制上掻き集めているに過ぎません。中央集権的な税制がそう見せているだけです。


 



 

少し大きな話になりますが、僕は日本が成長するのであれば、東京一極集中でも構わないと思っています。実際にバブル崩壊後の30年間、国は全力で東京一極集中を進めてきました。

東京一極集中は自然現象ではなく、法規制や制度的に発生させた人工的な現象です。90年代後半の「日本版・金融ビッグバン」によって地方にあった都市銀行は全て東京に集められました。新幹線、空港、高速道路。交通インフラも東京に集まる様に整備されました。TVのデジタル化の際に大阪・名古屋の準キー局から全国ネットのBS局の申請が出されましたが全て却下され東京に集中させました。


 

日本全体のパイが増える政策に転換を!



 

繰り返しますが、僕は日本全体が成長するのであれば東京一極集中でも構わないと思っています。しかし、ここまで強力に推進してきた、東京一極集中政策の結果はどうだったのでしょうか。結果は日本国は成長せず30年間停滞し衰退が始まっています。経済面でみると、バブル崩壊後の最大の国策「東京一極集中」は間違っていた、と答えは出ているのではないでしょうか。一般的な企業であれば、一定期間を振り返り、成果が出ない施策、方針は見直され別の作戦を考え実行するはずです。


一極集中させたからこの程度の停滞で済んだんだ!というエクストリーム擁護をする方も見られますが、それを容認してしまうとどんな失敗策も正当化出来てしまいます。

 


僕が最も伝えたい事は大阪や他都市を「えこひいき」して東京の富を分けろ、ではなく、失敗の結果が出ている「東京一極集中」政策をさらに進めるのは悪手。東京一極集中」政策の結果を総括し、次の作戦を考えて実行しませんか?という事です。

東京への集中を弱める代わりに、札幌、福岡が今の2倍、3倍に経済成長させる、名古屋を1.5倍に拡大する事で日本全体のパイが増えるのであればそうすべきです。東京の力を削いで他所に振り分けるのではなく、やり方少し変えて「オールジャパンで経済規模を拡大させる事」を考えるべきなのです。

このまま一極集中を続けて、日本全体が停滞・もしくは衰退して、全体のパイが増えないのであれば意味がありません。失敗した作戦を変更して全体のパイを増やす。その為には何が出るでしょうか・・。


14 COMMENTS

中央官僚の辞書に「失敗」という用語はないと思います。
中央官僚は、今後も一極集中を進めると思います。

あおかぶ

記事中の日生札幌ビルの画像が、三井JPビル(=赤れんがテラス)になってますね…。
重箱の隅ですみません。

浪速筋

改めて興味深い記事です。
文中に書かれてる「大集中に対する地方へのガス抜き的なニュース」。
すごく分かります。
道州制も政府はポーズだけで実行する気が一切なく、
東京一極集中への不満を抱く地方へのガス抜きと捉えてます。

以下はあくまで個人的な見解です。
端的に言えば政府は東京一極集中を見直する意思が無い。
よって、地方の拠点性を高めるための投資も見込めません。
適切な表現じゃないですが、地方が鳥の巣のヒナのように
口を開けてエサ(権限)待っていても、親鳥(政府)は与えてくれません。
ならば、各地方の有志たちが主要都市を拠点とした国政政党を立ち上げ、
自ら権限を獲りに行く。
そして東京一極集中是正を目的に地方の国政政党が一枚岩になる。
地方の事は地方が担い、政府は外交と防衛・軍事に集中する。
って言うのは簡単ですが、事はそう進まないですね。

日本という国は外圧でもない限り、変化も進化もできない
国かもしれません。
もう半分あきらめ気味です。
東京はピークで人口が1600万人くらいまで増えるでしょう。
大阪は大阪でコロナ禍後を見据え、IRや都市部へのインフラ強化など
都市を強くする事に集中するしかないです。
とにかく頑張って欲しい。

ロング

通りすがり様、ほんこん様>

債務超過で倒産状態だった東証を救済する為に大証と合併させました。

↑ご指摘の件、私の誤認でしたのでブログ記事の該当箇所を削除いたしました。
  大変申し訳ございませんでした<(_ _)>

ほんこん

>一方、東京はオープンなので他からいろいろなものが集まりやすいのではないか、という感想を持っております。

これはわかります。地方から上京して成り上がった人たちがかなりいます。
特に水商売と言われる分野ではその傾向が強いと思います。
新宿歌舞伎町や赤坂などの歓楽街で羽振りがよいのは地方出身者や海外からの移民であることが多いと感じます。
一方で、幼少時から教育にお金を掛けて中高一貫の進学校に進み東大みたいなパターンは地元東京民が多くなってると聞きます。

いずれにせよ、東京は魑魅魍魎で成功するためには何でもありのようなカオスな感じがします(笑)

ほんこん

>債務超過で倒産状態だった東証を救済する為に大証と合併させました。存続会社は大証、消滅会社は東証ですが報道では逆のイメージで伝えられました。

私は証券情勢に詳しくないため「そういえばそうだったなあ」くらいに思ってしまいしたが、他の方の指摘を読むと事情が全く異なっている可能性もあるのですか?
東証は、瀕死だったところを大証に助けられたということでよろしいのでしょうか?

別の通りすがり者

いつも楽しく拝見しておりますが、別の方も指摘されていた通り「債務超過で倒産状態だった東証を救済する為に大証と合併させました」は誤りですし、このような誤りがありますと、他の記述も正しいのかなぁと、不安となりました。
大阪で5年間働いたことがありますが、東京と比較すると地元意識が強いというか、閉鎖的な印象でした。一方、東京はオープンなので他からいろいろなものが集まりやすいのではないか、という感想を持っております。

通りすがり

通りすがりですが一点、合併前の東証が「債務超過」であり、「大証が東証を救済する」ために統合したとの記載がありますが、事実誤認ですよ。統合前の決算では東証のBS上、常に純資産はプラスであって債務超過の事実はありません。(FY2010決算でPL上当期純損失が出ているためそれを債務超過と認識されたのかもしれませんが、上記のとおり債務超過ではないことはもとより、一過性の特別損失にともなう純損失であって、財務状態は健全です。)
また、統合の目的はグローバルマーケットに伍していくためのシェア拡大にありますし、大証を存続会社としたのは、大証は上場しているのに対し東証は非上場であるために、東証を存続会社とした場合に生じる上場コスト及び手続きを排するための戦略的な逆さ合併です。
ご留意ください。

梅田派

尤もだと思いますが、かと言って東京から企業を分散させる=関係省庁の地方分散がマストだと思いますので、財政面で難しいのではないでしょうか。やはりバブルの時に話を進めておくべきでした。

大阪淀屋

素晴らしいレポートで正論と思いますが、多くの知識人は東京に集中させた方が効率がよくこの程度で済んだという意見が圧倒的です。
それ以上に問題は企業です。
オフィスビルを建てるのは民間企業、入居率が悪いと建てない。儲かるから建てるだけ。
東京にオフィスビル需要が根強いのは
①地方企業の東京移転  ②ベンチャー企業のオフィス拡大  ③外資系企業の日本進出
④東京企業の本社機能の充実
地方企業にとって国内マーケットが縮小すれば海外となるが海外進出を計画した場合、成田・羽田と海外便が圧倒的に多い東京は魅力的で今後は中堅企業だけでなく、中小企業も東京へ移転する。
東京のオフィスビル建設は旧財閥系の不動産会社がディペッパーであり、銀行を通して東京移転を進めることもあり、なかなか無視はできない。
又経営者にとっても地方のお山の大将でいるより同業の多い東京の生活は魅力的である。
外資系の大半は東京に進出するが、欧米勢は進出済みとしてもアジア勢の進出が続く。
アジア勢は観光面では大阪を評価してもビジネスとなるとシビアで東京が圧勝である。
ベンチャーに至っては90%が東京にあり、創業意欲も東京が高く、既存の企業の成長も大きい。

なぜ東京にだけビルができるのか、かつての企業は東京本社としても大阪や名古屋、福岡、札幌に支社を作ったが、今のITベンチャー企業はソフトバンクしかりだが東京本社だけで支社は作らない。
外資系も東京に事務所を作れば大半は地方に作らない。

明治維新以来官僚が目標とした東京一極集中体制がまさに完成し今後さらに進化中である。官僚にとっては大成功で失敗なんて微塵も思っていないと思う。

さて大阪で元気な企業といえばダイキン、シマノ、住友電工、キーエンスでいずれも国際企業、世界企業である。大阪に本社を置くなら韓国企業のように最初から国際企業を目指すべきだろう。
今は残念ながら梅北一期を見ても大阪にはオフィス需要はない。
オフィス需要を創出するには国際企業が排出できるビジネス環境が整備されるのを待つしかないと考える。
①関空の能力アップ ②IR による情報発信機能 大阪、和歌山 ③市内からの関空へのアクセス
浪速筋線の完成  ④創業環境の整備 特に資金面  ⑤教育 人材の育成 意識の変化  

この10年間で大阪は変わると期待している。IRが出来て関空が格安航空機だけでなく、ビジネス便が大幅に増え、全体で欧米便含め7000万回の発着の空港になれば東京より1時間飛行時間が少ない分東南アジアへは有利となる。
大阪が成功したかどうかはオフィスビルが30万㎡を超え、50万㎡に近づいた時で浪速筋線完成後と期待している。

三刀流

新設のデジタル庁は赤坂のビルに家賃月7000万円、年間約8億8700万円で入居するそうです。
政府が税金で東京のオフィス需要を支えています。
政府機関と役人の天下り先は増えるばかりです。
利権のおこぼれを求めてアリやゴキブリが増殖します。
こうして東京という都市が膨張拡大します。
一極集中の是正など言葉だけです。
大阪はコンパクトでいいから中身の充実した、清潔な都市をめざしてほしいです。

ぷんぷい

良記事。

政治も行政も、東京一極集中をやめる気配すらない。

某京都府民

そもそも日本全体の人口が減少し経済が落ち込んでいるわけですから、箱物ばかり造っても国際的には評価されないと思います。

テレワークのご時世、東京といえど将来的にそこまで需要を期待できるのかも疑問です。造れば自動的に需要が増えるわけでは当然ありません。

私は再開発は量より質だと思います。もちろん量もある程度大事だと思いますが、世界的に見れば量では既に日本は太刀打ちできません。東南アジアも、今は経済規模で日本とかなり差がありますが、例えばジャカルタなど3000万人以上の人口を抱えて急成長している都市もあります。

取り敢えず大阪は東京は気にせず、量は需要プラスアルファにとどめ、とにかく質のアップグレードに注力すべきです。

サジャ

東京一極集中は国の為では無いですよね?
本当に国の為なら一極集中などあり得ないのです。
何故なら・・日本は自然リスクの高い国で、その中でも東京は最も高いエリアにあるのですから。
大正時代なら取り戻すのも、世界に追いつくのもそれ程時間もお金もかかりません。
けれどもこの現在では起こす時間など無く置き去りにされるのがオチです。
(日本にはあの東京を復興させるようなお金はもう有りませんよ)
世界の動くスピードは大正時代とは比べ物にならない程早いのですからね。

小さな地方都市なら強制的に起こすのは簡単ですが、東京ぐらいになると周りの都市がサポートしたぐらいでは無理だし、その周りの都市も大きな被害を受けていてはどうにもならないです。
次の首都圏で起る自然災害が日本にとって致命傷になるかもしれません。
一極集中に大きくシフトをしてから日本は良くないですね。
私はね、一極集中でメリットのある国はもっと経済規模の小さな国だと思っています。
そして面積も人口も、そう国としての規模の小さな国。
日本は思う程小さな国では有りません。
本来なら道州制にして各州で許認可をし、地価の高騰を避けつつ外資をもっと多く、この安定した政治体制を持つ日本へ呼び込むべきだったのだと思います。
地方にも大きな就労機会があれば無駄に高齢者施設や保育所の必要無かったし、地方に残り一次産業を支える人々を守り少子化でここまで苦しむ事は無かったかと?
不自然な国の構造が一家庭まで蝕んでいった様に思えます。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です