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【2024~25年完成予定】都市伝説化していた「淀屋橋ツインタワー計画」が再始動!高さ150m・135mの2棟を同時に建設『御堂筋ルネッサンス』の始まりか


都市伝説化していた再開発計画が再び動き出しました。日経関西によると、御堂筋の淀屋橋付近で構想されていた通称「淀屋橋ツインタワー計画」が具体化し、地上28階建ての超高層ビルが2棟同時に建設されるとの事です。

計画地は御堂筋と土佐堀通の交差点の東西の角地で、東側敷地が約3900平米、西側敷地は約7200平米。東側は日本土地建物と京阪電鉄が、西側は大和ハウス、住友商事、住友生命、関電不動産開発、ミズノ、白洋舎などビルを保有する11者が事業主体となります。

新ビルは東側が高さ150m、西側が135mで延床面積は2棟合計で20万㎡を超える大型開発とります。大阪市は御堂筋の玄関口の角地にデザインを調和させた「ゲートウェイ」となるシンボリックなビルを同時開発する事で沿道の価値を高められると判断し容積率を通常1000%の容積率が1600%に緩和します。新ビルの完成予定は2024~25年頃との事です。

 

 

御堂筋ルネッサンスが始まる!

 



大阪都心部の代表的なビジネス街として君臨してきた御堂筋ですが、本社機能の東京シフトや梅田・中之島地区に建設された最新の大型ビルにテナントが流出し存在感が低下気味でした。しかし、これからの約10年間程度で一気にビルの建て替えが進み「再び御堂筋が注目される時代、「御堂筋ルネッサンス」が始まると予想しています。

 

1:高度成長期に建設されたビルの建て替え時期が迫る

高度経済成長期の1960年代に御堂筋沿道でビル建設ラッシュがあり、百尺制限に準拠したオフィスビルが多数建設されました。それらのビルは築50年程度が経過しており老朽化が著しく更新時期を迎えています。また、耐震診断が義務化された為、診断を受け基準を満たさないビルは対応を迫られています。

2:規制緩和により再開発の収益性が向上

御堂筋の高さ規制は何度か規制が緩和されいます。過去に百尺制限から高さ50mの軒線形成を目指す新基準が制定され、それに準拠したビルがかなり増えました。現在の御堂筋デザインガイドラインでは、高さ規制がさらに緩和され『50mの軒線を強調』しつつ高層部を道路境界線から8m以上セットバックさせる事で100mを超える高さのビルが建設可能になりました。規制緩和により、より大きなビルが建設可能となり、再開発の収益性が高まりました。

3:受給逼迫、万博開催決定が後押し

大阪都心部のオフィスビル空室率は過去最低水準で推移しており受給が逼迫しています。これはリーマンショック後の不況とグランフロント大阪開業時の大量供給により、大阪都心部の空室率は一時期10%を超え、新たなオフィスビルの建設計画が途絶えてしまった為です。大型ビルの建設には数年かかり「タイムラグ」が発生する為、現在の極端なオフィス不足に繋がっています。今後は供給バランスを回復させるために新規のオフィスビルの供給が必要になります。また、大阪・関西万博の開催決定が心理面でも後押ししてくれます。


4:周辺の電線類の地中化が進展し美観が向上


御堂筋デザインガイドラインの容積率の緩和条件の中に「電線類の地中化」が含まれている為、沿道ビルの建て替えが進むと周辺道路の電線類の地中化が進みます。ガイドラインでは、①建築物の敷地を含む周辺の複数街区に接する道路において実施、②幹線道路間において整備する事を定めており、御堂筋周辺部の美観が向上すると予想されます。美しい街並みは地区のブランドイメージを高めます。

 

 

17 Comments

副首都

外需であれ、内需であれ、やっと再生しかかった大阪である、インバウンドが口火になったことは間違いなく、これをチャンスととらえ、さらなる拡大が必要で、戦争かそれに近い状態にならない限り、景気に関係なくインバウンドは安定しており、大幅な落ち込みはない。
残念なのはIRの例のごとく中央大集権のこの国では地方でできることは限られていることだわな。そんななかで大阪府市は成果を出しているのは素晴らしいのではないか。
さて御堂筋おそらく日本でここまで統一美を見せる街路はなく、超素晴らしい街路であるが、玄関口にツインタワーが建てられることはうれしい。これを機に街路全体で超高層化が進むことを期待したい。
ちなみにツインタワーは市の高さ規制一杯に建てられるだけで両方150mにはできない。
まさに御堂筋ルネサンスとして蘇る大きな足跡となる。これもインバウンドの功績である。

Akira

御堂筋と土佐堀通の交差点に位置する場所に2棟の超高層ビルが建設されるんですね。
御堂筋の玄関口の淀屋橋に153m、135mのツインタワーが完成すると、スタイリッシュな御堂筋に変貌しますね。
それと側道が歩道化され御堂筋の歩道幅がさらに広くなり、2棟の高層ツインタワーの低層部には商業施設、レストラン、カフェが入るのでは賑わいのある御堂筋に変化ですね。
淀屋橋は遊覧船の船着き場もありますね。
梅田界隈のホテルで宿泊する国内、海外の観光客が歩いて淀屋橋の橋を渡るときに見える淀屋橋高層ツインタワーの都市景観はすごく印象的に見えるでしょうね。
完成が楽しみです。

関東人

衰退するしかない内需に依存するリスクと比べたら、外需への依存強化は間違いではない。
ともかく大阪は今後も継続的に良好な経済的見通しが立つ国内唯一の都市。
色々と楽しみが多いですね。

三刀流

ふたつ同時に建て替えとなると、テナントの移転先が大変じゃないかと心配です。オフィスビルの空室率が2%という大阪市内に行くところがあるのでしょうか? 

ikenobo

これは希望的観測ですが、二棟の高さが違うこと、同時に建設されることから、二つで一体のユニークなデザインが期待できるんじゃないですか。単なる墓石ビルならそうならないんじゃないかな。あくまで希望を込めた予想ですが。

しろきちさん

淀屋橋ツインタワー計画、本当に始動するんですね!(≧∇≦)/
素晴らしいことです。

この調子で中之島の京阪・大林共同の再開発が動いてくれることに期待したいですね。
(京阪つながりで・・・・・)

生駒府民

大阪は外需(観光)に頼って無いと思いますよ。と言うか多分そんな地域は無い。
年間の訪日外国人観光客の消費は約4兆円、それに比べ国内観光客の消費は約20兆円。
政治家やメディアがインバウンド効果を強調し過ぎて、イメージが刷り込まれている感がある。
再開発の起爆剤としての効果は大きいとは思いますが。

外需次第で景気が大きく変わる地域と言えば、一番は愛知だと思います。
愛知と言えばトヨタの影響が大きいですが、世界経済の景気や円相場次第で、
プラスの時もマイナスの時も成長率の上下が非常に大きいです。

三刀流

御堂筋は土佐堀通りを境に北と南で性格が変わるのですね。私は難波から梅田まで一体の御堂筋だと思ってましたが、全面歩道化構想や景観保存などは土佐堀以南の話なんですね。だから梅田新道で歩道が途切れ、歩行者は地下にもぐるか陸橋を渡るしか南北に歩けなくなっているのでしょうか。大江橋―梅田間の西側の歩道には緑地がたくさんあるのだから、平面歩行できるようになってほしいです。

再都市化大ファン

新規の大型案件の話は本当に嬉しいですね!
東京に出ていった企業が大阪に戻るという流れが奇跡的に出て来たらいいなと夢見てます。

sasa

とにかく大阪の経済構造の問題点は、観光(外需)に依存した状態であり、発展途上国や中進国のように景気悪化が極端化しやすいというところ(現に外需依存の中国韓国は深刻な経済危機)を今すぐにでも改善するような手立を打つことが重要度だと思います。米中冷戦を利用して日本に製造業が帰ってくるように戦略的なプランを練らなければならないと思います。外需に依存するというのはEUのような形態を取らない限りは、先進国の国ではあってはならないものです。

sasa

ただ今年から、世界の経済状況と日本電産の社長の年初のコメントを見るに、バブル崩壊を同規模もしくはそれを超える大不況が始まる可能性が大きいので、話半分程度にと考えています。最初に打撃を受けた製造業を中心に背筋が凍るような四方山話をよく聞くので、これは確定的なのかも。

谷町百丁目

ロングさんの挙げられた理由の他に、梅田や難波の再開発用地がいよいよ枯渇しつつあることも要因として働いていると思います。
逆に言えば、キタミナミだけでは吸収しきれない需要増が大阪に生まれつつあるということ。どうかこの動きが一過性のものに終わらず、天王寺京橋新大阪ベイエリア等々にも波及していってほしいですね。

tanagura1

いよいよ待ちに待ったプロジェクトが動き出しそうですね。
御堂筋は大阪の顔ともいえる場所。
おそらく万博開幕の時期には全体像が見えてくると思われます。
御堂筋ゲートタワーのイメージパースが楽しみです。

ケンゾウ

楽しみですねえ
これを機に、京阪の淀屋橋駅も改装して欲しいです

SH

西側の敷地面積が7200で容積率1600なのに135mと東側より低くなるんですね

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