御堂筋の「玄関口」にツインビル 大阪・淀屋橋で再開発: 日本経済新聞 https://t.co/Tgx8R5tzv4
— ロング＠再都市化 (@saitoshika_west) May 29, 2019
都市伝説化していた再開発計画が再び動き出しました。日経関西によると、御堂筋の淀屋橋付近で構想されていた通称「淀屋橋ツインタワー計画」が具体化し、地上28階建ての超高層ビルが2棟同時に建設されるとの事です。
計画地は御堂筋と土佐堀通の交差点の東西の角地で、東側敷地が約3900平米、西側敷地は約7200平米。東側は日本土地建物と京阪電鉄が、西側は大和ハウス、住友商事、住友生命、関電不動産開発、ミズノ、白洋舎などビルを保有する11者が事業主体となります。
新ビルは東側が高さ150m、西側が135ｍで延床面積は2棟合計で20万㎡を超える大型開発とります。大阪市は御堂筋の玄関口の角地にデザインを調和させた「ゲートウェイ」となるシンボリックなビルを同時開発する事で沿道の価値を高められると判断し容積率を通常1000%の容積率が1600%に緩和します。新ビルの完成予定は2024～25年頃との事です。
御堂筋ルネッサンスが始まる！
大阪都心部の代表的なビジネス街として君臨してきた御堂筋ですが、本社機能の東京シフトや梅田・中之島地区に建設された最新の大型ビルにテナントが流出し存在感が低下気味でした。しかし、これからの約10年間程度で一気にビルの建て替えが進み「再び御堂筋が注目される時代、「御堂筋ルネッサンス」が始まると予想しています。
１：高度成長期に建設されたビルの建て替え時期が迫る
高度経済成長期の1960年代に御堂筋沿道でビル建設ラッシュがあり、百尺制限に準拠したオフィスビルが多数建設されました。それらのビルは築50年程度が経過しており老朽化が著しく更新時期を迎えています。また、耐震診断が義務化された為、診断を受け基準を満たさないビルは対応を迫られています。
２：規制緩和により再開発の収益性が向上
御堂筋の高さ規制は何度か規制が緩和されいます。過去に百尺制限から高さ50mの軒線形成を目指す新基準が制定され、それに準拠したビルがかなり増えました。現在の御堂筋デザインガイドラインでは、高さ規制がさらに緩和され『50mの軒線を強調』しつつ高層部を道路境界線から8ｍ以上セットバックさせる事で100mを超える高さのビルが建設可能になりました。規制緩和により、より大きなビルが建設可能となり、再開発の収益性が高まりました。
３：受給逼迫、万博開催決定が後押し
大阪都心部のオフィスビル空室率は過去最低水準で推移しており受給が逼迫しています。これはリーマンショック後の不況とグランフロント大阪開業時の大量供給により、大阪都心部の空室率は一時期１０％を超え、新たなオフィスビルの建設計画が途絶えてしまった為です。大型ビルの建設には数年かかり「タイムラグ」が発生する為、現在の極端なオフィス不足に繋がっています。今後は供給バランスを回復させるために新規のオフィスビルの供給が必要になります。また、大阪・関西万博の開催決定が心理面でも後押ししてくれます。
４：周辺の電線類の地中化が進展し美観が向上
御堂筋デザインガイドラインの容積率の緩和条件の中に「電線類の地中化」が含まれている為、沿道ビルの建て替えが進むと周辺道路の電線類の地中化が進みます。ガイドラインでは、①建築物の敷地を含む周辺の複数街区に接する道路において実施、②幹線道路間において整備する事を定めており、御堂筋周辺部の美観が向上すると予想されます。美しい街並みは地区のブランドイメージを高めます。
