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天神ビッグバン2号案件「福ビル街区建替プロジェクト」第1期事業の計画概要が判明!


西日本鉄道は2018年8月3日付のニュースリリースで、福岡市・天神にある「福岡ビル、天神コア、天神ビブレ」の3棟を1棟の複合ビルに建て替える再開発の計画概要を発表しました。新しいビルは地上19階、地下4階で、高さ約96mで商業施設やオフィス、ホテルが入します。国家戦略特区で認められた建物の高さ制限緩和を活用し、天神地区で最も高いビルになる見通しです。

「福ビル、天神コア、天神ビブレ」がある「福ビル街区」は福岡都心部の再開発事業「天神ビッグバン」の中核に位置しており、西鉄は2019年3月末に福ビル、2019年3月末に天神コアを閉館する予定です。地権者との協議が続いているビブレに先行して解体作業に入り、2024年春に第1期を開業させます。ビブレは地権者と合意次第解体・建設に着手。2024年春の開業に間に合わない場合は、その部分のみ遅れて開業する事になります。新ビルは第1期分が敷地面積6,200㎡、延べ床面積約10万㎡。ビブレ部分が開業した後は、敷地面積約8,600㎡、延べ床面積約13.6万㎡に拡大します。

 

【出典元】
「福ビル街区建替プロジェクト」第 1 期事業の計画について
『天神明治通り地区』と『ウォーターフロント地区』における 航空法高さ制限が緩和されました!

【過去記事】

天神ビッグバン第1号物件「天神ビジネスセンタープロジェクト」の外観が斬新過ぎる!



 

旧⼤名⼩学校跡地活⽤事業は福岡都心部初の100m超えの高層ビル。「ザ・リッツ・カールトン福岡」が天神に進出!



 

 

 

 



【計画概要】

事業名称:(仮称)天神一丁目 11 番街区開発プロジェクト第 1 期事業
所在地 : 福岡市中央区天神一丁目 11
階数: 地上 19 階、塔屋 1 階、地下 4
建物高さ : 約 96m
用途 : 商業、オフィス、ホテル、カンファレンス 他
敷地面積:(1期)約6,200㎡)、(ビブレ完成後)約8,600㎡
延床面積:(1期)約100,000㎡、(ビブレ完成後)約136,000㎡
建築主:西日本鉄道
設計者 : 基本設計 株式会社日建設計
実施設計:未定
外装デザイン: Kohn Pedersen Fox AssociatesKPF

 

【開発スケジュール】
2019年

3月末  西鉄本社移転、福岡ビル閉館
4月以降 福岡ビル解体工事着手

2020年
3月末  天神コア閉館
4月末  天神コア解体着手

2023年 新ビル(1期)竣工
2024年 新ビル(1期)開業

 

 

 

 

 

 


天神交差点側広場の外観イメージ

新ビルの1期事業は地下2階~地上4階は商業ゾーンで、地場を含む飲食店や服飾店などが出店します。地上5、6階はホテルのロビーや会議場などを配置。8~17階はオフィスで、外資系企業や地場ベンチャー企業の入居を見込んでいます。18、19階はホテル(客室数約50室)になります。事業費は400億円超。

 

「福ビル街区建替プロジェクト」の特徴

① 圧倒的な規模感と多様性に満ちた複合施設 ・幅約 100m、奥行約 80m、高さ約 96m の圧倒的な規模感 ・その規模を活かし、様々な用途(オフィス、商業、ホテル等)を導入 ・多くの人々が行き交い、交流できる場や市民が憩える広場の創出

② グローバル企業の受け皿となるハイスペックオフィス ・耐震性に優れ、BCP 対策やセキュリティ対策、環境に配慮した先進的なビル ・大規模無柱空間で、大きな面積を必要とするテナントが、ワンフロアで納まり、 効率的な利用が可能 ・グローバル企業や多様な働き方に対応したオフィスサポート機能の導入

③ 様々なアクティビティが交差するスカイロビー ・56 階に天神交差点を一望する九州最大のスカイロビーを計画。オフィスエント ランスのほか、ホテルロビー、カンファレンス、コワーキングスペース、カフェ等を 配置 ・1階及び地下2階からダイレクトにつながるシャトルエレベーターを設置し、各用途 の動線を集中させることで、偶発的な出会いを生みだし、新たなビジネスや文化 が創出される場となることを目指す

④ 福岡の新たなランドマークとなる建築デザイン ・日本の伝統的な格子柄をイメージしたフレームデザインや西鉄電車のレールから 発想を得た鉄の素材感 ・ビル内の様々な用途が交じり合う様子を視覚的に表現した外壁のグリッド形状 ・緑化による憩いの空間や低層部の可視化による賑わいの創出

 

 

 

 


『天神明治通り地区』と『ウォーターフロント地区』の航空法高さ制限が緩和

福岡空港は都心に近い都市型空港として圧倒的な利便性を提供していますが、同時に都心に近すぎる為、厳しい高さ制限が課せられてきました。福岡都心部は多くのビルが更新時期を迎えており、再開発を促す為に「容積」の緩和「高さ」の緩和が必要となりました。福ビル街区を含む天神地区は航空法に基づき建物の高さは60~70m以下に抑えられていましたが、2017年09月に国家戦略特区として「航空法高さ制限のエリア単位での特例承認」され、福ビル街区は、94~100メートルに規制緩和されました。

天神ビッグバンを、高さ規制緩和と容積率の緩和により、 シンボリックなビル建設、建物低層部のゆとりある空間(広場、歩行空間等) の確保や魅力あるまち並みの形成など、プランの自由度が上がり、民間活力を最大限活用したまちづくりが可能とする環境整備が行われました。

 

高さ規制緩和の根拠は既設の「避雷針」

航空法の高さ規制には、おおまかに分けると、空港の「標点」から同心円状の距離に応じた「円錐表面」と、滑走路に対する「進入表面」の2つがあります。福岡空港に近い同市の都心部は全域が「円錐表面」の高さ規制に掛かっており、従来は厳しい制限が課せられていました。天神ビッグバンの原動力となっている高さ規制の緩和ですが、根拠となっているのは既設の避雷針の高さです。2017年9月29日、内閣府地方創成推進事務局長発「国家戦略特区における航空法の高さ制限のエリア単位での特例承認について」で、国土交通省見解が下記の通り示されています。

 

天神明治通り地区のうち、福岡県道後野福岡線(602号)の中心線より西の区域はNTTコム福岡天神ビル避雷針と同等とし、同中心線より東の区域は、福岡空港からの距離を勘案し、福岡市役所避雷針と同等~地盤面から約100m、ウオーターフロント地区第1ステージエリアについては、博多ポートタワー避雷針と同等

出典:2017年9月29日、「国家戦略特区における航空法の高さ制限のエリア単位での特例承認について」

 

 

 

 


 

◆天神明治通り地区
福岡県道後野福岡線(602号)の中心線より、西の区域はNTTコム福岡天神ビル避雷針と同等。同中心線より東の区域は、福岡市役所避雷針と同等~地盤面から約100mに緩和。

→西:約76m→約115m(地上26階)
→東:約76m→約100m(地上22階)

◆ウオーターフロント地区第1ステージエリア
同地区については、博多ポートタワー避雷針と同等

→WF地区:約70~90m→約100m(地上22階)

◆博多駅周辺地区
・博多駅周辺地区については、今後、具体的な区域があった際に、同地区周辺の既存物件を踏まえ、改めて検討

 

 

 

 

 

 

 



福岡市が進める天神ビッグバン。さまざまな施策から「都市間競争に打ち勝つ為に都心部の活性化を図る。その為に民間投資を呼びこみたい」といった、福岡市の明確な目標と戦略・戦術が見えてきます。さらに闇雲な乱開発を防ぎ「質の高い」開発を促す為に、魅力あるデザイン性に優れたビルにインセンティブを付与する『天神BBB(ビッグバンボーナス)』を創設するなど、ハンドリングもしっかりしています。大阪でも御堂筋で100m以上のビルが建設可能な規制緩和が行われましたが、4mのセットバック、50mの軒線を強調し新たなスカイラインを形成する等、景観形成のハンドリングを行っています。このあたりのバランス感覚は、その都市(またはトップ、組織)がもつ「センス」による所が大きいですね。現在の福岡市は非常に上手くやっている様に思います。福岡市は、これからまだまだ伸びそうです。

 

2 Comments

しろきちさん

福岡は地方主要都市の中では最も勢いのある街だと思います(*´∀`)
西鉄がかなり頑張って大名小学校跡地にしても、福岡空港民営化にしても積極的に関わっている中で、天神ビッグバン案件の福ビル建替。

どんどん街づくりの種が撒かれているような状況でワクワクします(*´ω`*)

アリー my dear

外装デザインを担当する「コーン・ペダーセン・フォックス」といえば、世界でも著名な高層ビルデザインをいくつも手がけていることで知られていますよね。このビルのデザインも例に漏れず、かっこいいと思いました。

天神ビッグバン…これからますます注目されることでしょう(*´-`)

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