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大阪都心部オフィスマーケット2022Q3 新築オフィスの稼働は堅調だが市場全体の需要は軟調【コリアーズ・ジャパン】

 



総合不動産サービス・投資運用会社のコリアーズ・インターナショナル・ジャパンは、2022年11月9日付けのニュースリリースで、「大阪オフィスマーケットレポート|2022 年第 3 四半期(7‐9 月期)大阪中心部・グレード A オフィスを発表しました。このレポートは、同社が、大阪市のグレートA オフィスビルの賃貸オフィス市況と今後の見通しについて、独自に収集したデータに基づいて分析したものです。

レポートによると、2022年 7~9月期は、前期に引き続き大阪都心部で新規供給が無く、新築物件の稼働率が好調であった一方で、全体としては需要は伸び悩んでおり、特に築年数の経過した既存物件では空室の解消が進まず空室率は前期から上昇しました。今後 2年間は大阪都心での新規供給が続くことから、空室率は高い水準で推移し、賃料は横ばいあるいは緩やかな下落が続くと予想されています。

【出展元】
大阪市中心部で新築オフィスの稼働は堅調も 市場全体の需要は軟調

新新築オフィスの稼働は堅調も、市場全体の需要は軟調


2022年 7-9月期は、前期の「大阪梅田ツインタワーズサウス」の竣工に続き、淀屋橋エリアで「日本生命淀屋橋ビル」が竣工しました。「大阪梅田ツインタワーズサウス」は高稼働で竣工しましたが「日本生命淀屋橋ビル」も竣工時点の募集面積は 1,000坪程度で、9月末時点ではさらに募集面積が減少しており、テナントの内定状況は堅調の模様です。

 

2024年に大規模な新規供給を控え先行きには不透明感



新築のビルが着実に需要を吸収する一方で、特に築年数の経過した物件は増加する空室の埋め戻しが追いついて折らず、7-9月期の大阪市中心部の「ネット・アブソープション」(吸収需要)はマイナス圏となり、全体としては軟調なオフィス需要を示しています。空室率は、前期から0.4pt上昇し、4.6%となりました。平均想定成約賃料は、新築ビルをはじめとして比較的高額な物件での成約が増えていることを反映して前期比で 0.5%上昇しました。

 

エリア別空室率

 



梅田では、新築のオフィスの竣工が続く梅田駅周辺では、空室率は上昇傾向にあるものの、賃料は底堅く推移しています。難波では、目立った新規供給がない一方で、賃料が比較的リーズナブルであることから、着実に空室の解消が進んでおり、2期連続で空室率が低下し、1%台前半の水準となりました。新大阪では、今年前半に竣工した物件に依然として空室が残っており、空室率が高止まりしています。

 

エリア別想定制約賃料



2023年の新規供給量は、2022年よりは少なくなる見込みですが、年間で 20,000坪を超える供給量が予想されています。
これは 2017 年~2021 年までの 5 年間の平均を大きく上回る水準です。また、2024 年には今年を上回る新規供給量が予定されており、先行きは市況の反転は見込みにくい状況です。

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