堂島ダイビル（ANAクラウンプラザホテル大阪）は、大阪市北区堂島浜一丁目に所在する高層ビルです。地上23階建て、高さ87ｍ、敷地面積：4607㎡、延床面積：44,770㎡の規模で1984年9月に竣工しました。堂島ダイビルは、隣接する「クラブ関西」の余剰容積率を移転する「空中権※」を設定する事により、指定容積率を超える延床面積：44,770㎡のボリュームを実現しています。
※空中権とは、都市計画で定められた容積率のうち、未使用の余剰容積率を、他の土地に移転する権利。建築基準法では、未利用の容積率を隣地などの再開発に移動させることで、再開発物件の容積率を積み増すことができる。
大阪都心部では、大阪駅前のランドマークだった「マルビル」の建て替えが行われるなど、既存の高層ビルを、さらに大規模な超高層ビルに建て替える動きがでてきています。堂島ダイビル(ANSクラウンプラザホテル大阪)は、そこまで古いビルではありませんが、周辺の再開発が非常に活発化している事から、堂島ダイビルの建て替えを妄想してみました。
※僕が考えた妄想で、実在する計画ではありませんのでご注意ください。
近隣の再開発の事例
まず、近隣の再開発の事例を見て行きます。大阪堂島浜タワー（堂島浜1丁目地区）は、都市計画都市再生特別地区に指定され、容積率800%程度（敷地の東西で指定容積率が異なる）から1,600%に引き上げられました。新ビルは、地上32階建て、高さ約143ｍ。敷地面積：3,571.88㎡、容積対象面積：57,150㎡、延床面積：67,000㎡です。
Brillia Tower 堂島（仮称）堂島2丁目計画 は、「宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度」の適用により、特定街区の都市計画決定を受け、容積率は600％から1200％に引き上げられました。新ビルは、地上49階建て、高さ195m。敷地面積：4,828.17㎡、容積率対象面積：57,938㎡、延床面積：85,000㎡です。
堂島ダイビルの状況
現：堂島ダイビルの敷地面積は4,607㎡、容積率は600％です。このビルは、隣接する「クラブ関西」の敷地2700㎡に空中権を設定する事で、指定容積率600％を超える、延床面積：44,700㎡のボリュームを実現。空中権の存続期間は1982年10月1日より65年間です。
（堂島ダイビル：4,607.73㎡＋クラブ関西：2,722㎡＝7,329.73㎡×600％＝43,978.38㎡ ※容積率対象面積）
シン・堂島ダイビルを妄想してみた！
近隣の再開発の事例を参考に「シン・堂島ダイビル」を妄想してみました（笑）。僕が考えた妄想で、実在する計画ではありませんのでご注意ください。
現：堂島ダイビルの敷地面積は4607.73㎡。指定容積率は600％、」これを堂島浜1丁目地区（大阪堂島浜タワー）1600％に緩和すると、容積率対象面積73,723㎡まで建設可能になります。延床面積は、大阪市の環境アセスに引っかかない10万㎡以下の「99,000㎡」と予想。計画地の航空法の定める高さ制限は201m、計画地は海抜1mと仮定すると、新ビルの最高高さは200mとなります。
「シン・堂島ダイビル」は、高さ200ｍ、延床面積9.8万㎡で、高層部にホテル、中低層部はハイグレードオフィスで構成する複合超高層ビル。ホテルは、ANAクラウンプラザホテルを引き継ぐ高級ホテルで、収益性を高めるために、クラウンプラザと同じIHGグループのラグジュアリーブランド変更、「インターコンチネンタル」「キンプトン」になると予想。中〜低層部はハイグレードオフィスを展開します。
※僕が考えた妄想で、実在する計画ではありませんのでご注意ください。
マルビルが192ｍの超高層ビルに建て替えられるニュースを見て、色々妄想する様になりました。この超妄想ビルが、大阪IRが開業する２０２３年春〜夏にオープン・・・してくれれば最高ですね（笑）。
| 新・堂島ダイビル？ | 梅田一丁目中央地区 マルビル建替え |
(仮称)堂島2丁目計画 Brillia堂島 |
堂島浜1丁目地区 大阪堂島浜タワー |
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| 敷地面積 | 4607.73㎡ | 3,244.62㎡ | 4,828.17㎡ | 3571.88㎡ |
| 容積率 | 600% | 1000% | 600% | 約800％ |
| 容積率（規制緩和後） | 1600%？ | 2000% | 1200% | 1600% |
| 容積率対象面積 | 73,723㎡？ | 64,892㎡ | 57,938㎡ | 57,150.00㎡ |
| 延床面積 | 98,000㎡？ | — | 85,000㎡ | 67,000.00㎡ |
| 高さ | 200ｍ？ 航空法の上限？ |
192ｍ ほぼ航空法の上限 |
195m ほぼ航空法の上限 |
147ｍ |
